Kauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Kauf von Haus und Land

Eigentumswohnungen kaufen.

Stellen Sie sich vor, ein Gebäude hat 100 Wohnungen. Jetzt müssen 51 dieser Wohnungen thailändischen Staatsangehörigen gehören. Maximal 49 dieser Wohnungen können zu 100 % im Besitz von Ausländern sein.

Wenn die ausländische Quotengrenze eines Gebäudes erreicht ist, besteht die einzige Möglichkeit, eine Eigentumswohnung in diesem Gebäude zu erwerben, darin, sie von einem Ausländer mit einem bestehenden Eigentumsrecht zu kaufen.

Alternativ kann der Ausländer wählen, ob er die Wohnung von einem thailändischen Staatsangehörigen übernehmen möchte, jedoch kann er die Wohnung nur pachten, nicht kaufen.

Eine besonders wichtige Sache, die Sie unbedingt beachten müssen, bevor Sie nach einer Eigentumswohnung in Thailand suchen und kaufen wollen.

Wenn Ausländer Eigentumswohnungen in Thailand erwerben, müssen die Gelder nachweisbar von außerhalb Thailands nach Thailand transferiert worden sein.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten, besteht ein Standardverfahren beim Kauf der Eigentumswohnung im Wesentlichen darin, dass Sie bei Ihrer Bank ein Dokument anfordern müssen, das bestätigt, dass die Gelder zum Zweck des Kaufs einer Eigentumswohnung aus einem anderen Land nach Thailand überwiesen wurden.

Auch wenn Sie das Geld von Ihrem Auslandskonto nach Thailand überweisen, müssen Sie auf dem Überweisungsschein ausdrücklich angeben, dass der Zweck Ihrer Überweisung darin besteht, eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen.

Der Grund dafür ist, dass wenn Sie irgendwann in der Zukunft die Immobilie einmal wieder verkaufen wollen und das Geld eventuell als Gesamtbetrag ins Ausland transferieren möchten alle Kaufdokumente und Belege bei der Bank als Bestätigung des damaligen Eigentumserwerbs vorliegen müssen. Wenn Sie diese Dokumente aus dem Verkauf und der Überweisung nicht haben, können Sie höchstwahrscheinlich nicht den Gesamtbetrag auf einmal überweisen.

Wichtig: Wenn Sie keinen Beweis dafür haben, dass Sie das Geld aus einem fremden Land nach Thailand überwiesen haben, ist es unwahrscheinlich, dass Sie eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen können.

Land kaufen:

Ausländer können in Thailand kein Land als Eigentum besitzen.

Die gängigste Praxis für Ausländer, die in Thailand Häuser und Grundstücke kaufen, besteht darin, mit dem Vermieter (Verpächter) eine Mietvertragslaufzeit (Pachtvertragslaufzeit) von maximal 30 Jahren abzuschließen.

Dies ist ein wasserdichter Vertrag, der vom örtlichen Grundbuchamt erteilt wird, und der Ausländer ist dann Besitzer des Landes für diesen Zeitraum.

Der Mietvertrag (Pachtvertrag) kann auch um zwei weitere Laufzeiten von jeweils 30 Jahren verlängert werden, sodass der Mieter (Pächter) insgesamt 90 Jahre Laufzeit hat. Dies muss ein separater Vertrag zwischen Vermieter (Verpächter) und Mieter (Pächter) sein, wir empfehlen immer, dass Sie sich an einen seriösen, qualifizierten thailändischen Anwalt wenden, um diesen Vertrag erstellen zu lassen.

Zum Zeitpunkt des Kaufs und der Eigentumsübertragung / Landpacht (Miete) kann Ihr Anwalt im Kaufvertrag zwischen Käufer (Pächter) und Verkäufer (Verpächter) (getrennt vom eigentlichen Grundstückspachtvertrag und Hauskaufvertrag, den Sie vom Grundbuchamt erhalten), angeben, dass Sie JETZT für eine zweite Laufzeit des Pachtvertrags (Mietvertrages) oder eine zweite Pachtdauer (Mietdauer) von 30 Jahren bezahlen. Wenn Sie das tun, wird der Pachtvertrag (Mietvertrag) nicht automatisch nach 30 Jahren verlängert, aber wenn Sie auf die zweite Laufzeit verlängern, KÖNNEN Sie nachweisen, dass Sie bereits für eine zweite Laufzeit bezahlt haben, und deshalb MUSS der Verpächter (Vermieter) dem Pächter (Mieter) eine zweite Pachtlaufzeit (Mietlaufzeit) genehmigen.

Sie müssen dann aber immer noch persönlich eine zweite Laufzeit beim Grundbuchamt beantragen und eine Standardgebühr von momentan 1,1 % beim Grundbuchamt bezahlen.

Dies würde zumindest 2 Laufzeiten von 30 Jahren zwischen Ihnen und dem Landeigentümer sicherstellen.

Diese Art von Vertrag sollte vor einem Gericht in Thailand Bestand haben.

Dieser Beitrag vom Thailand Real Estate Law Center erklärt es recht deutlich.

Stellen Sie sich auf jeden Fall diese Fragen:

• Wie lange werden Sie die Immobilie besitzen?
• Wie lange werden Sie in der Immobilie leben?
• Werden Sie tatsächlich länger als 29 Jahre in der Immobilie leben?

In den meisten Fällen ist dies höchst unwahrscheinlich. Die meisten Leute verkaufen ihre Immobilien nach 5, oder 10 oder sogar 15 Jahren, und dann müssen Sie sich keine Sorgen mehr machen, dass Sie den Pachtvertrag (Mietvertrag) möglicherweise verlängern oder eine neue Pachtdauer (Mietdauer) von 30 Jahren beantragen müssen.

Ich will nicht wie eine kaputte Schallplatte klingen – aber auch dies ist ein weiterer Grund, warum man sich unbedingt mit einem guten Anwalt beraten sollte, bevor man eine Immobilie in Thailand kauft.

Weiter im Text.

Sollten Sie das Grundstück und das Haus in der Zukunft vor Ablauf der Pachtdauer (Mietdauer) verkaufen wollen, können Sie dies frei an einen thailändischen oder ausländischen Staatsbürger tun.

Der Verpächter (Vermieter) muss die Eigentumsübertragung auf den thailändischen Käufer unterschreiben oder eine neue Pachtdauer (Mietdauer) von 30 Jahren akzeptieren, wenn es sich um einen Ausländer handelt, der eine neue Pachtdauer (Mietdauer) von 30 Jahren beantragen möchte (was ein weiterer Grund ist, warum es so wichtig für Sie ist, einen guten Anwalt zu konsultieren, wenn Sie kaufen, damit dieser sicherstellen kann, dass im Kaufvertrag festgehalten wird, dass keine oder nur eine sehr geringe Gebühr für die Unterschrift des Verpächters (Vermieters) für eine Eigentumsübertragung oder eine neue Pachtdauer (Mietdauer) anfällt.

Der Ausländer, der von Ihnen kauft, kann auch einfach die bestehende Pachtdauer (Mietdauer) übernehmen, wenn er möchte. Das heißt, wenn Sie die Immobilie seit 5 Jahren besitzen, übernimmt der Käufer die verbleibenden 25 Jahre der Laufzeit des Pachtrechtes (Mietrechtes).

Auch wenn Ausländer kein Land besitzen dürfen, kann das Gebäude selbst direkt im Besitz eines Ausländers sein. Das bedeutet, wenn Sie eine Pool-Villa auf einem eigenen Grundstück kaufen – kaufen Sie das Gebäude (und, haben die Eigentumsdokumente, die Sie als Eigentümer des Gebäudes widerspiegeln), aber das Land bleibt auf einem Pachtvertrag (Mietvertrag).

Thailändische Gesellschaften mit beschränkter Haftung:

Es ist auch für Ausländer möglich, eine thailändische Firma zu gründen, um das Land (und, das Haus) im Namen der thailändischen Firma zu kaufen, allerdings ist es sehr ratsam, sich immer mit einem seriösen, qualifizierten thailändischen Anwalt zu beraten, der Englisch spricht, da dies technisch gesehen eine Grauzone im thailändischen Recht ist.

Wenn Sie einen kleinen Betrag für einen Anwalt ausgeben, können Sie vermeiden, dass Sie in Zukunft viel Zeit und Geld ausgeben müssen, wenn Sie versuchen, Ihr Haus zu verkaufen und Sie feststellen, dass es beim ersten Mal nicht richtig gemacht wurde.

Besprechen Sie am besten alle Details mit Ihrem Anwalt, um ein vollständiges Verständnis der Situation zu haben, bevor Sie sich zu einem Kauf entscheiden.

Machen Sie eine Liste mit Fragen, die Sie stellen möchten und müssen, bevor Sie einen Anwalt aufsuchen, um sicherzustellen, dass Sie alles fragen, was Sie wissen wollen.

Immobilien verkaufen in Thailand

Der Verkauf von Immobilien in Thailand kann eine Herausforderung sein, ist aber nicht unbedingt schwierig.

Ein Teil des Grundes, warum es von größter Wichtigkeit ist, einen seriösen, qualifizierten Anwalt zu konsultieren, wenn Sie die Immobilie KAUFEN ist, dass Sie nicht auf Probleme stoßen, wenn Sie Ihre Immobilie wieder VERKAUFEN wollen.

Verkaufen mit G-Immobilien garantiert den besten Service und die beste Beratung, die in Hua Hin verfügbar ist, weil wir Ihnen sagen, was Sie wissen müssen – egal ob Sie ein Käufer oder ein Verkäufer sind.

Viele Käufer und Verkäufer, denen wir begegnen, sind sich nicht bewusst, welche Gebühren sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zahlen müssen. Wir bieten eine umfassende Erklärung aller Schritte.

Verkauf von Haus und Grundstück vs. Verkauf einer Eigentumswohnung

Beim Verkauf von Haus und Grundstück gibt es einige Dinge, die Sie wissen müssen und Dokumente, die Sie vor dem Verkauf benötigen:

All diese Dokumente sind in thailändischer Sprache, was ein weiterer Grund ist, warum es notwendig ist, einen thailändischen Anwalt zu haben, der die Dokumente entweder für Sie übersetzt oder zumindest mit englischen Markierungen versieht, welche Dokumente welche sind. Natürlich können wir von G-Immobilien Ihnen auch helfen, herauszufinden, welche Dokumente Sie benötigen.

• Original-Grundbesitzurkunde (Vorder- und Rückseite) mit dem Namen des aktuellen Grundstückseigentümers oder des Pächters (Mieters) auf der Rückseite in thailändischer Sprache.
• Blaues Buch oder wie man auf Thai sagt, Tabian Baan des Grundstücks mit der Wohnadresse.
• Verkaufs- und Kaufvertrag vom Grundbuchamt in thailändischer Sprache.
• Baugenehmigung, die in Thai ist.
• thailändischer Personalausweis des Grundstückseigentümers oder Reisepass des Pächters (Mieters).

Abhängig von der Art des Eigentums werden jeweils unterschiedliche Dokumente benötigt. Kontaktieren Sie einen unserer erfahrenen Berater, um mehr darüber zu erfahren.

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung benötigen Sie die folgenden Dokumente:

• Original-Grundstücksurkunde mit dem Namen des aktuellen Grundstückseigentümers oder des Pächters (Mieters) auf der Rückseite in Thai
• blaues Buch oder wie man auf Thai sagt, Tabian Baan des Grundstücks mit der Wohnadresse.
• Verkaufs- und Kaufvertrag vom Grundbuchamt in Thai

Ein Schreiben der örtlichen Rechtsabteilung, in dem bestätigt wird, dass es keine ausstehenden Schulden in Bezug auf Wartungsgebühren etc. gibt (NB: nur erforderlich, wenn Sie einen bestätigten Käufer haben, eine Anzahlung geleistet wurde und Sie ein endgültiges Übergabedatum bestätigt haben)

Ein Schreiben der örtlichen Rechtsabteilung, in dem bestätigt wird, dass es noch eine verfügbare Zuteilung im ausländischen Quoteneigentum, wie eingangs angesprochen 49 % zu 51 %, für das Gebäude gibt (NB: Nur erforderlich, wenn Sie einen bestätigten Käufer haben, eine Anzahlung geleistet wurde und Sie ein endgültiges Übertragungsdatum bestätigt haben).

Zum Zeitpunkt der Übertragung sind noch ein paar Details erforderlich. Kontaktieren Sie einen unserer erfahrenen Berater, um mehr darüber zu erfahren.

Details zur Übertragungsgebühr

Übertragungsgebühr:

Die Übertragungsgebühr ist keine Steuer, sondern eine staatliche Gebühr (wie die Stempelsteuer) auf den Verkauf und die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie und wird vom örtlichen Grundbuchamt bei der Übertragung des Eigentums erhoben. Die Gebühr wird in Höhe von derzeit 2 % über den geschätzten Wert der Immobilie erhoben. Der geschätzte Wert oder der von der Regierung geschätzte Wert ist nicht der Verkaufspreis, sondern ein geschätzter Wert der Immobilie, der auf einer Berechnungsmethode des Landministeriums und des Finanzministeriums basiert und vom Grundbuchamt verwendet wird, um die Höhe der zu zahlenden Steuer zu bestimmen. Der eingetragene Verkaufswert ist der tatsächlich eingetragene Verkaufspreis zwischen den Parteien. Der geschätzte Wert, der vom Grundbuchamt verwendet wird, ist meist viel niedriger als der tatsächliche Verkaufspreis.

Spezifische Gewerbesteuer:

Diese Übertragungssteuer wird in der Regel erhoben, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist (es gelten bestimmte Ausnahmen) oder wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist und die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kaufregistrierungsdatum verkauft. Die spezifische Gewerbesteuer ist eine Veranlagungssteuer auf die Übertragung von Immobilien, die über den registrierten Verkaufswert oder den staatlich geschätzten Wert der Immobilie berechnet wird, je nachdem, welcher Wert höher ist. Diese Steuer wird zu einem Satz von 3 % erhoben, zuzüglich einer Gemeindesteuer von 10 %, die auf den Betrag der spezifischen Gewerbesteuer erhoben wird, sodass der Gesamtsteuersatz 3,3 % beträgt.

Die Übertragung von Immobilien würde nicht der spezifischen Gewerbesteuer unterliegen, wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist und die folgenden Bedingungen erfüllt:

Der Verkäufer hat die Immobilie mehr als fünf Jahre vor der Übertragung besessen und als Wohnsitz genutzt (sie war der Wohnsitz des Verkäufers ab spätestens einem Jahr ab dem Kaufdatum).

Der Verkäufer überträgt die Immobilie testamentarisch auf den gesetzlichen Erben oder einen anderen Erben.

Der Verkäufer überträgt die Immobilie auf ein eheliches Kind, jedoch nicht auf ein adoptiertes Kind.

Der Verkäufer überträgt die Immobilie ohne Gegenleistung an staatliche Stellen.
Der Verkäufer überträgt das Grundstück ohne Gegenleistung an Tempel, Kirchen oder Moscheen. Die Befreiung ist auf den übertragenen Teil beschränkt, der die Gesamtfläche des von Tempeln, Kirchen oder Moscheen erworbenen Grundstücks nicht größer als 80.000 Quadratmeter macht.

Die übertragene Immobilie wurde als Hauptwohnsitz genutzt, und der Name des Verkäufers wurde für nicht weniger als ein Jahr ab dem Datum des Erwerbs dieser Immobilie im Hausregister eingetragen.

Die übertragene Immobilie wurde durch Erbschaft etc. erworben.

Die spezifische Gewerbesteuer ist eine Veranlagungssteuer, prüfen Sie den entsprechenden Abschnitt im Thailand Revenue Code

Stempelsteuer:

Die Stempelsteuer wird in Höhe von 0,5 % über den eingetragenen oder geschätzten Wert erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist. Die Pflicht zur Zahlung der Stempelsteuer hängt davon ab, ob der Verkäufer auch der spezifischen Gewerbesteuer unterliegt oder nicht. Wenn eine spezifische Gewerbesteuer anfällt, ist der Verkäufer von der Zahlung der Stempelsteuer befreit. Wenn die Stempelsteuer in diesem Fall bezahlt wurde, hat der Verkäufer jedoch das Recht, die Rückerstattung der Stempelsteuer in voller Höhe innerhalb von 6 Monaten nach der Zahlung zu verlangen.

Einkommenssteuer:

Persönliche Einkommenssteuer (Withholding Tax)

Wenn Sie Ausländer sind (z. B. beim Verkauf Ihrer Wohnung), müssen Sie eine Quellensteuer an das örtliche Grundbuchamt entrichten. Die Zahlung muss zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung erfolgen, aber bevor die Übertragung in der Urkunde eingetragen wird. Die Quellensteuer für natürliche Personen wird mit einem progressiven Satz berechnet, der auf dem geschätzten Wert der Immobilie basiert, mit einem Abzug, der von der Anzahl der Jahre des Besitzes abhängt (Ausnahmen werden in bestimmten Situationen angewendet, gelten aber normalerweise nicht für Ausländer). Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, wird das Grundbuchamt eine Steuerquittung ausstellen, die Sie benötigen, um den Verkaufserlös aus Thailand heraus zu transferieren.

Quellensteuer für Unternehmen:

Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, wird die Quellensteuer auf 1 % des eingetragenen oder des Verkaufspreises oder des staatlich festgesetzten Wertes der Immobilie (je, nachdem welcher Wert höher ist) festgelegt.

Beispiel für eine Steuerberechnung:

Einfache Beispiel-Steuerberechnung (was beim Grundbuchamt zu zahlen ist) der Gesamtkosten, die für die Übertragung einer Eigentumswohnung mit einem Wert von 5 Millionen Baht und 3 Jahren Besitz durch einen Privateigentümer anfallen:

Übertragungsgebühr von 2 % über 5.000.000 THB = 100.000 THB

Spezifische Gewerbesteuer 3,3 % = 165.000 THB

Einkommensabzugssteuer ca. 100.000 THB

Sonstige kleine Antragsgebühren und Sonstiges ca. 300 THB

Gesamtbetrag, der zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an das Grundbuchamt zu zahlen ist (ungefähr): 365.300 THB

Nicht zu vergessen ist die “Schnelldienstgebühr”, die immer anfällt und von Fall zu Fall variieren kann.

Wer zahlt die Steuern und Übertragungsgebühren?

Bei einem normalen Immobilienverkauf in Thailand gibt es keine feste Standardregel, wer die mit der Eigentumsübertragung verbundene Übertragungsgebühr, Stempelsteuer, spezifische Gewerbesteuer oder sogar persönliche Quellensteuer zahlt. Dies ist normalerweise ein Thema, auf das sich Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag einigen müssen. Die empfohlene Regelung in Hua Hin ist:

Übertragungsgebühr: geteilt durch den Verkäufer und den Käufer.

Spezifische Gewerbesteuer: geteilt durch Verkäufer und Käufer.

Stempelsteuer: geteilt durch Verkäufer und Käufer.

Quellensteuer: geteilt durch Verkäufer und Käufer.

Auch alle anderen Gebühren, die bei einer Eigentumsübertragung anfallen, sind zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen.

Sonstige Steuern:

Beim Besitz einer Immobilie in Thailand gibt es keine allgemeinen Grundsteuern (Reformen wurden 2010 vorgeschlagen). Für gewerblich genutzte Immobilien (nicht selbst genutzte Wohnhäuser und gewerbliche Gebäude) muss nach dem Building and Land Tax Act (Bau- und Grundsteuergesetz) eine “Mietsteuer” in Höhe von 12,5 % des jährlichen Mietwertes gezahlt werden. Für unbebaute Grundstücke gibt es eine sehr geringe jährliche örtliche Erschließungssteuer – abhängig von der Größe und Nutzung des Grundstücks – (Bau- und Grundsteuer).

Zusammenfassung der Standard-Übertragungsgebühren, die bei den meisten Immobilienübertragungen anfallen:

Im Besitz von mehr als 5 Jahren:

Übertragungsgebühr 2 %

Stempelabgabe 0,5 %

Einkommensteuer ~ 1,5 %

Im Besitz von weniger als 5 Jahren:

Übertragungsgebühr 2 %

Gewerbesteuer 3,3 %

Einkommenssteuer ~ 1,5 %

Unternehmenssteuer und Übertragungsgebühren:

Übertragungsgebühr 2 %

Gewerbesteuer 3,3 %

Einkommenssteuer 1 %

Das sind eine Menge Informationen, die Sie hier finden. Wenn Sie Fragen oder Kommentare haben, schicken Sie uns diese bitte an thomas@g-immobilien.com oder rufen Sie uns unter einer der Nummern auf unserer Kontaktseite an.